Låna till kontantinsatsen: kan man, får man och när är det värt det?

Kontantinsats är en av de största spärrarna för svenska bostadsköpare. Bolånetaket från Finansinspektionen kräver att du själv står för minst 15 % av bostadens värde, resten kan banken låna ut med bostaden som säkerhet. Här går vi igenom vad som gäller om du överväger att låna till hela eller delar av insatsen.

Vad är kontantinsats och varför krävs den?

Kontantinsatsen är den del av bostadsköpet du själv finansierar utan säkerhet i bostaden. Sedan 2010 gäller bolånetaket: banker får låna ut maximalt 85 % av bostadens marknadsvärde med bostaden som säkerhet. Resterande minst 15 % måste komma från dig som köpare. För fritidshus är taket lägre, 75 % belåningsgrad, vilket innebär 25 % kontantinsats. Regeln finns för att minska risken att hushållens bostadsskulder blir orimligt stora och för att skydda dig mot att hamna under vatten om bostadsmarknaden viker.

Vad räknas som kontantinsats?

Bolånebanken accepterar följande som kontantinsats:

• Sparade pengar på bankkonto, sparkonto, ISK eller kapitalförsäkring
• Fondandelar eller aktier som du säljer i samband med köpet
• Vinst från tidigare bostadsförsäljning (efter att gammalt bolån och skatt är betalt)
• Gåva eller arv som du kan verifiera
• Föräldralån som är dokumenterat med ränta och återbetalningsplan (räknas i praktiken som skuld hos dig, men accepteras av de flesta banker)

Det som inte räknas är osäkra framtida intäkter, kryptovaluta som ännu inte omvandlats till kronor på ett bankkonto, och pengar utan spårbar källa.

Kan man låna till kontantinsatsen?

Ja, tekniskt sett kan du ta ett privatlån för att täcka hela eller delar av kontantinsatsen. Men det är sällan så enkelt i praktiken, av tre skäl:

1. Bolånebanken ser lånet i kreditupplysningen. När banken gör kreditprövning inför bolånet ser de alla dina befintliga skulder, inklusive ett färskt privatlån. De räknar in privatlånets månadskostnad i din betalningsförmåga.
2. Kalkylräntan är hög. Banken räknar med att du klarar både bolån och privatlån vid en kalkylränta på 6–8 %, inte dagens marknadsränta. Klarar din ekonomi inte den kalkylräntan får du inget bolån, oavsett hur låg den faktiska räntan är i dag.
3. Amorteringskravet skärps snabbt. Med belåningsgrad över 50 % gäller 1 % amortering per år; över 70 % är det 2 %. Om ditt privatlån trycker upp din totala bostadsrelaterade skuld påverkar det inte bolånets amorteringskrav direkt, men det påverkar din månadsbudget.

Räkneexempel: kontantinsats för olika bostadspriser

Så här ser 15 %-kravet ut i praktiken för olika bostäder:

Bostadens pris	Bolån (max 85 %)	Kontantinsats (min 15 %)
2 000 000 kr	1 700 000 kr	300 000 kr
3 000 000 kr	2 550 000 kr	450 000 kr
4 000 000 kr	3 400 000 kr	600 000 kr
5 000 000 kr	4 250 000 kr	750 000 kr

För en normal svensk lägenhet eller mindre villa krävs alltså 300 000 till 600 000 kr i kontantinsats. Det tar tid att spara ihop, särskilt för förstagångsköpare i storstadsregionerna.

Kostnad om du lånar 300 000 kr av kontantinsatsen

Anta att du behöver 450 000 kr i kontantinsats (3-miljonersbostad) och har sparat 150 000 kr själv. Du överväger att låna 300 000 kr som privatlån till resten. Så här ser kostnaden ut på ett privatlån till 8 % effektiv ränta:

• Löptid 5 år: månadskostnad ca 6 083 kr, total räntekostnad ca 64 000 kr
• Löptid 10 år: månadskostnad ca 3 640 kr, total räntekostnad ca 137 000 kr
• Löptid 15 år: månadskostnad ca 2 867 kr, total räntekostnad ca 216 000 kr

Räkna ut din egen situation i vår lånekalkylator. En viktig poäng: privatlånets ränta är typiskt 3 till 6 procentenheter högre än bolånet. Att låna 300 000 kr som privatlån istället för bolån kostar dig extra 50 000 till 150 000 kr över hela löptiden.

Måste jag berätta för bolånebanken om privatlånet?

Ja. Och de kommer att veta oavsett vad du säger, eftersom de gör en kreditupplysning. Att undanhålla information är bedrägeri och räknas som brott mot kredit­upplysningslagen. Om banken upptäcker att du dolt ett lån kan de säga upp bolånet och kräva återbetalning.

Var därför ärlig från början, och prata gärna med bolånehandläggaren INNAN du tar privatlånet. Bolåneaktörer varierar i hur toleranta de är: SBAB och några digitala bolåneaktörer är oftast mer öppna för kompletterande privatlån än storbankerna, förutsatt att din betalningsförmåga håller.

När fungerar det att låna till insatsen?

Ett kontantinsats-privatlån är rimligt om alla dessa punkter stämmer:

• Du har hög och stabil inkomst som klarar bolånets kalkylränta även med extra skuld
• Privatlånet är litet i förhållande till bolånet, oftast max 100 000 till 200 000 kr
• Du har en plan för att betala av privatlånet snabbt, oftast inom 3 till 5 år
• Du har inga andra dyra krediter som redan belastar din kreditbedömning
• Du har diskuterat upplägget med bolånebanken innan och fått indikation på att det går

När fungerar det INTE?

• Du försöker täcka hela kontantinsatsen med privatlån (bankerna nekar då nästan alltid)
• Din månadsekonomi är ansträngd redan innan extra lån
• Du har flera befintliga privatlån, kreditkortsskulder eller snabblån
• Din inkomst är oregelbunden eller osäker
• Du har haft betalningsanmärkning senaste 3 åren

Alternativ till att låna till hela kontantinsatsen

1. Föräldralån eller borgen. Föräldrar lånar ut till lägre ränta än banken, eller går i borgen för delar av bolånet. Föräldralån ska dokumenteras skriftligt med ränta och återbetalningsplan för att inte räknas som gåva av Skatteverket.
2. Gåva från föräldrar eller släkt. Det finns inget tak för hur mycket man får ge i gåva i Sverige, men bolånebanken vill se dokumentation som styrker att pengarna faktiskt är en gåva och inte ett lån.
3. Bospar i ISK, fond eller sparkonto. Långsiktig sparform med bättre avkastning än ett vanligt sparkonto. ISK är skatteeffektivt om du sparar över 3–5 år.
4. Mindre och billigare bostad. Kontantinsatsen sjunker linjärt med bostadens pris. En 2-miljonerslägenhet kräver 300 000 kr, en 4-miljoners kräver 600 000 kr. Att köpa mindre eller i annan stadsdel gör insatsen omedelbart hanterbar.
5. Vänta och spara. Med 10 000 kr/mån sparade i 2 år har du 240 000 kr plus eventuell avkastning. Tråkigare än att låna, men dramatiskt billigare över tid.

Vad händer om jag inte får bolån på grund av privatlånet?

Bolånet är villkor för bostadsköpet. Får du inte det efter att ha bundit dig till en bostadsaffär kan du bli tvungen att betala vite till säljaren. Bind dig därför aldrig till ett bostadsköp innan du har både lånelöfte och full förståelse för hur privatlånet påverkar det.

Har du redan tagit privatlånet och sedan får nej på bolånet finns i praktiken två vägar: betala tillbaka privatlånet snabbt (om möjligt) och ansök igen, eller söka bolån hos en annan aktör med annan riskbedömning. Refinansieringskalkylatorn kan hjälpa dig utvärdera om det finns pengar att spara på att lägga om privatlånet till annan långivare med lägre ränta i mellantiden.

Vanliga frågor

Kan man låna 100 % av bostadens värde?

Nej, inte via traditionellt bolån. Bolånetaket sätter absolut gräns vid 85 % för permanentboende. Vill du ta privatlån till resten är det upp till både privatlångivarens och bolånebankens bedömning.

Hur mycket kontantinsats krävs för lägenhet?

Minst 15 % av bostadens pris för permanentboende. För en lägenhet på 2 500 000 kr betyder det 375 000 kr.

Hur mycket kontantinsats krävs för fritidshus?

Minst 25 % (bolånetaket är lägre för fritidshus, max 75 % belåningsgrad).

Får man låna av föräldrar till kontantinsats?

Ja, det är den vanligaste lösningen i Sverige. Ett dokumenterat föräldralån med ränta och återbetalningsplan accepteras av bolånebanken som skuld, medan en ren gåva räknas som eget kapital. Föräldrar kan också gå i borgen för delar av bolånet, vilket kan sänka räntan.

Kan man bli av med betalningsanmärkning för att få bolån?

Betalningsanmärkning ligger kvar i 3 år från datumet den registrerades och kan inte tas bort i förtid, oavsett om skulden är betald. Vissa banker accepterar äldre anmärkningar (över 2 år) men de flesta kräver 3 år utan aktiv anmärkning innan bolån beviljas. Läs vår guide om betalningsanmärkningar.

Kan man kombinera bospar med privatlån?

Ja, det är faktiskt en vanlig strategi. Har du 350 000 kr sparat, kan du komplettera med 100 000 kr privatlån för att nå 450 000 kr på en 3-miljonersbostad. Så länge privatlånet är litet i förhållande till bolånet och du klarar kalkylräntan är detta oftast försvarbart.

Måste kontantinsatsen komma från mig personligen?

Nej, gåva från förälder, sambo, make eller släkting fungerar också. Bolånebanken vill dock se dokumentation som styrker att det är en gåva och inte ett lån, för att räkna det som eget kapital i belåningsgrads-kalkylen.

Sammanfattning

Att låna till hela kontantinsatsen är sällan en bra idé, och fungerar sällan praktiskt eftersom bolånet riskerar att nekas. Att låna en mindre del (typiskt max 20 % av kontantinsatsen) kan vara försvarbart om din ekonomi tål det och du har en plan för snabb återbetalning. Räkna alltid noga på totalkostnaden, och prata med flera bolåneaktörer innan du tar privatlånet. Vissa banker är mer öppna för kompletterande privatlån än andra.

Nästa steg

• Använd lånekalkylatorn för att räkna på kostnaden av ett kompletterande privatlån
• Se sida-vid-sida-jämförelser av privatlån på jämför privatlån
• Läs vår bolåneguide för hela bolåneprocessen (bolånetak, amortering, förhandling)
• Se guiden om medlåntagare vs borgen om du behöver stöd från förälder
• Läs budgetguiden för att spara ihop kontantinsatsen snabbare
• Kolla din kreditupplysning innan du ansöker om bolån
• Läs guiden om ränteeffekten för att förstå kostnaden av att låna till kontantinsatsen över tid
• Om du redan har flera dyra krediter, se refinansieringskalkylatorn